商水商电价格，商业用电成本？

今年四季度，省城楼市高端改善型新项目迅速增加，尽管价格高而回报低，但成交数据仍然不错。与此同时，曾经价格低回报高，既可商用又可居住的公寓类房产，在市场上却变得寂静无声，成交业绩也相当平淡。

省城楼市的公寓产品为何人气不高？公寓的供需情况和销售表现又是怎样？公寓是否还适合购买？为了解这些问题，记者进行了深入调查和走访。

公寓市场持续下滑，延续了去年的颓势。价格和销量双双下降。

"公寓市场的动向已经很久没有听到了，最近公寓的情况如何呢？"
"房价已经下降这么多了，还能买到公寓吗？"类似的疑问在太原的公寓市场上层出不穷，公寓的成交量已经下降到了冰点。最近，记者在多个公寓项目的售楼处进行了走访，碰到了一个购房者。这位购房者表示购买这套公寓主要是为了自己居住，因为面积小、地段好，并且靠近单位。然而令他感到遗憾的是，自购房以来，该项目的价格一直在持续下跌，这使得楼盘在市场上的知名度非常低，看不到任何升值迹象，让他感到自己的选择可能不太理想。

某公寓的销售负责人告诉记者，目前购买公寓的客户中多为手头有一些存款的年轻单身群体，或是得到父母提供购房资金支持的群体。近年来，公寓的价格走势低，比住宅要难卖。销售负责人还指出，由于需求端紧张，加上首付比例高和利息较高，拥有投资和商业属性的公寓受楼市下行的影响更大。

根据山西朗润智业最新的数据显示，2023年前三季度，太原公寓市场持续走低，整体价格持续下跌。销售方面，以降价促销依然是公寓项目去库存的主要方式。今年前三季度，省城公寓市场成交4.25万平方米，同比下降50%，大约是2022年全年成交量的一半。截止到2023年10月，太原公寓市场供应0.82万平方米，成交0.63万平方米，环比下降21%，成交均价为9668元/平方米，环比下降12%。记者调查发现，许多公寓项目正陷入困境。例如，位于迎泽西大街某名企开发的公寓项目，2020年6月开盘时的售价为7666元/平方米起，而如今，房产中介平台的报价仅为5300元/平方米；滨河东路摄乐桥附近另一知名公寓项目，去年售价为7000-8000元/平方米，目前起价为5450元/平方米；大同路某公寓项目，此前售价为7000元/平方米以上，目前在售均价为5800元/平方米，在最近的优惠活动中，单价最低甚至跌破了5000元/平方米……太原市在售的部分公寓，价格比历史高点降低20%左右。

公寓项目整体经营情况不佳，迫使我们花费了大量时间和资金用于营销推广。目前，在省城楼市，很少看到有关公寓的广告和自媒体商业推广的内容。这进一步加剧了项目的销售困境，导致了价格下滑，许多公寓项目销售和经营陷入了恶性循环。

太原市有超过30万人口在不符合法律法规的情况下建造了违建房屋，虽然有安家需求，但是这种行为也带来了一些弊端。

据最新公布的数据，2023年10月，太原市场仅有4个公寓项目完成了成交。其中，位于北中环的某名盘旗下公寓项目供应量多且成交表现不错，其均价为6939元/平方米，这意味着30余万元就能在太原购买到房产。可以说，总价30余万元就能在太原置业，对于经济条件有限的年轻人而言，确实是一件令人称赞的事情。

记者了解到，一家名企正在开发一处总价低、现房销售的“亦商亦住”项目，该项目的产品优势明显。尽管该项目在业绩方面表现不错，但离房企阶段性回款需求相差甚远。业内人士分析认为，这与公寓的诸多弊端有直接原因。在楼市兴旺时，开发商往往有意规避或被购房者所忽视这些问题，一方面导致了该项目在业绩方面无法满足房企的需求。

大部分人以往购买公寓都是为了投资。然而，根据当前楼市行情，公寓并不能解决购房者的实际居住需求，且变现困难。业内人士指出，二手公寓待售量持续攀升，且公寓的受众群体有限，变现难度更大。此外，大部分置业者购房并非出于居住或工作等实际需求，而公寓的用地性质为商业，这意味着购房者无法在该地落户，孩子入学和家人享受社保等问题成为制约。因此，公寓产品功能的局限性也限制了业主的购房意愿。

购置和出售公寓的成本通常高于住宅。在省城，公寓的面积通常集中在40-70平方米，总价较低。举例来说，一套总价60万元的公寓，购买者需要支付50%的首付，即30万元，然后贷款30万元，分期偿还10年。据多家公寓项目销售人员透露，目前公寓贷款利率略高于普通住宅，大约在5.1%至5.3%之间。以5.1%的利率计算，月供达3100多元。这对经济条件一般的年轻人来说也是一笔不小的支出。

购买普通住宅时，以总价100万的三居为例，首付款只需20万元，贷款80万元，30年还清。根据多个项目售楼处的信息，省城商品住宅商业贷款最低利率为3.7%，月供为3600多元。此外，普通住宅的首付金额更低。与此同时，商业类物业的交易税费比住宅要高。

在传热学上，C阶段性变化是指由热态到冷态的过程。

自2020年楼市下跌以来，公寓成交量逐渐减少，这对房企的公寓投资和开发产生了影响。数据显示，从2020年到2022年，省城公寓的供应面积从32万平方米急剧减少至3万多平方米。虽然2023年供应量有所回升，但截至目前仍未超过10万平方米。目前市场上出售的公寓大多是老项目，而造成这一现象的原因，与太原公寓产品在市场发展阶段上的关系密切。

据记者了解到，2015年前后，随着限购政策的放松，许多住宅公寓开始备受关注。这些公寓配备了民水民电、通天然气，甚至还可以落户，而且最吸引人的是购买时只需30%的首付，这吸引了一批高端投资客。2016年至2018年，由于住宅价格上涨，刚需购房者开始将目光投向公寓产品。公寓的位置优越、层高超过5米、面积小、总价低的优势，满足了许多中小投资客和单身青年的需求，因此吸引了大量购房者。

2019年，公寓市场供应量出现新高，但成交量开始下滑，限购政策令价格出现阶段性上涨。此后，楼市调控政策和监管措施不断加码，对公寓市场产生了深远影响。这些措施包括层高压缩、首付提高至50%，使公寓更凸显其商业地产属性。金融机构对贷款和购房资格审查也越发严格，许多投资者因此被拦在门外，购房者的理性消费观念逐渐恢复。开发商对公寓项目的经营实力和品牌价值等方面的要求也进一步提高。这些措施导致公寓市场开始出现去库存的迹象。从2020年开始，公寓市场的供应量和成交量开始逐年下滑。

近期，省城的公寓市场出现成交疲软现象，导致投资回报率偏低，大宗客户数量减少。一些房企品牌和项目不断传出负面信息，对公寓产品的吸引力造成了巨大影响。比如位于体育南路的某公馆项目被曝烂尾，已有第三方专业审计机构对其项目预售资金使用情况展开了专项审计，对涉嫌挪用资金的线索已经移送至公安局，同时启动了预售资金追缴工作。另外，位于长风街的某某广场的开发企业最近被小店区人民法院列为被执行人，并被新增多条限制消费令。根据朗润智业的报告显示，省城公寓市场的在售主力项目位于晋阳湖、滨体中心等区域，其成交价低于同位置住宅的均价大约为3000元/平方米。

面对D去化压力大，缓解高库存仍是难题。

公寓市场出现了“供大于求”的现象。销售人员表示，为了推动销售，该项目曾多次降价和推出特价房，但效果并不明显。一位经验丰富的房产营销专家分析指出，公寓去化压力大，资金回笼困难，将增加房地产企业和项目的财务压力。事实残酷地表明，通过低价促销来刺激公寓的阶段性销售会导致市场和客户沉默期更加延长。

值得一提的是，为了实现新市民和青年人的住房梦想，太原市正在积极采取措施。他们抓住机遇，因地制宜，结合保障性租赁住房筹集和房地产去库存工作，将闲置商品房改造成保障性租赁住房，以满足市民的住房需求。太原市人民政府办公室最近发布了《关于促进房地产市场稳定发展的若干措施》，明确支持住房租赁企业采取市场化购买商品房或委托定向开发的方式，以筹集保障性租赁住房。业内人士认为，这对缓解太原市公寓高库存问题具有积极作用。值得一提的是，相关部门对可转化为保障性租赁住房的"闲置商品房"审核条件非常严格，并非每个公寓项目都能成功转化为保障性租赁住房。

记者从太原市租赁住房建设投资有限公司（以下简称“租建投”）了解到，该公司通过市场化购买方式筹集房源，所有购买的房源均通过公开招标，并且需要符合相应的要求。此外，“租建投”还会对项目情况、企业运营状况和资金管理能力等进行调查评估。截止目前，“租建投”已经拥有了10个市场化购买项目，总计房源数量达到了4704套，建筑面积达到了24.38万平方米。其中，已经交付使用的项目有6个，房源数量达到2586套，建筑面积达到13.08万平方米。

业内人士指出，通过市场化购买筹集保障性租赁住房，确实在一定程度上缓解了公寓市场的库存问题，有助于开发商回笼资金、缓解经营压力。然而，由于公寓市场的整体存量庞大，仅靠政府层面的推动还远远不够。因此，公寓市场去化需要开发企业进行更多的尝试和探索。在过去，由于稀缺的优势地块和对商业物业的需求，开发商倾向于在核心地段和热门板块开发公寓。另外，出于盈利考虑，开发商更倾向于开发居住用途的公寓，因为面积小、总价低的公寓相对于商铺和住宅更易出售。因此，开发商在产品定位和市场需求匹配上出现了偏差，也是导致公寓市场陷入低迷的重要原因。

E 是一个致力于满足居住需求的高价位公寓项目，它注重提升生活品质，将“住宅化”概念融入其中。

在太原市，由名企产品开发不断升级带来了公寓市场的多元化特点，各区域和各类产品层出不穷。尽管整体市场呈现下行趋势，但极少数公寓产品价格依然坚挺，正在寻找销售和运营的突破口。

根据权威的房地产数据信息媒体，太原目前存在着20多个公寓项目，其中大多位于商业区或闹市区。一些销售状况较好的公寓项目通常都提供“民水民电”服务，并允许业主落户，甚至有一些位于热门学区的居住型公寓，但价格高于其他公寓产品。据销售人员介绍，如果业主选择购买后自住，这类公寓与普通住宅区别不大，只是首付比例需要50%，贷款利率也比普通住宅高。此外，面积在40平方米至70平方米之间，总价大多在40万元至60万元之间的公寓更受客户青睐。

记者采访了几个公寓项目后发现，目前售价约为6000元/平方米的公寓项目，大多不支持落户，但已实行了“民水民电”政策。只有少数项目采用了“商水商电”。而售价超过10000元/平方米的公寓项目，多数可支持落户，甚至有对口小学。这些项目位于城市核心区域，填补了该地区小面积住宅的不足，具有商住两用和强大的投资变现能力，满足了业主对落户需求的期待。这些因素成为公寓项目目前在市场上吸引力的主要原因。

据业内专家介绍，省城的产业结构、就业环境和收入水平对公寓市场需求支撑有限，这导致公寓市场出现低迷情况。因此，仅仅通过降价和降级来刺激销售是不足够的。省城市场上并不缺乏公寓产品，而是缺乏能够解决购房者后顾之忧的高品质产品。与一线城市的公寓产品相比，省城公寓更注重居住属性，办公属性较弱，与普通住宅的差异性在减小。因此，那些地理位置优越、品质出众、总价较低的公寓有可能成为高品质住宅的最优选择。

来源：山西晚报